법학과 민법 관련 필수과목 채권법 핵심 요점 요약 정리 12. 소비대차•사용대차•임대차

12. 소비대차•사용대차•임대차

Ⅰ.소비대차
1. 개요

⑴ 개념

⑵사용대차 및 임대차와의 구별

소비대차	사용대차·임대차
•차주는 목적물의 소유권(혹은 처분권)을 취득 •대체물을 반환	•차주는목적물을이용할수있는권리만을 취득 •빌린 물건 그 자체를 반환 •점유자와 회복자의 관계에 따라 과실수취 및 비용상환의 문제 등이 제기됨

⑶ 법적 성질
•낙성·불요식계약(구민법은 요물계약)
•이자가 따르는 경우 쌍무, 유상계약
이자가 없는 경우에는 편무, 무상계약(통설, 판례)
•이자부 소비대차에는 매매에 관한 규정이 준용된다(§567: 유상계약은 매매 규정에 준용).
•상인 사이의 금전소비대차는 원칙적으로 이자부 계약이므로약정이 없더라도 차주는 법정이자를 지급해야 한다(상법 §55①).

2. 소비대차계약의 성립
•소비대차는 당사자의 일방이 금전 기타 대체물의 소유권을 상대방에게 이전할 것을약정하고, 상대방은 동종·동질·동량의 물건을 반환할 것을 약정함으로써성립
•소비대차의 목적물의 대체성 여부는 당사자의 의사에 의해서 그 성질이 결정되는 것이 아니라,거래칙에 의해 판단됨.
•차주의 명시적 동의가 있어 대주가 금전 대신에 약속어음·국채예금통장과 인장 등 유가증권 기타의 물건을 인도하는 경우에는, 유가증권기타 물건을 인도할 당시의 가액을 가지고 차용액으로 한다(§606).<강행규정>
→ 이에 위반한 당사자의 특약으로서 차주에게 불리한 것은환매 기타 어떠한 명목이라도 그 효력이 없다(§608).

[판례]제608조에 위반한 소비대차계약의 효력대법원 1962. 7. 26, 62다247 판결 차주에게 불리한 것은 무효로 한다 함은 그 계약 전부가 무효로 되는 것이아니고 차주에게 불리한 부분만이 무효라는 취지이다.

3. 법률효과
⑴ 소비대주의 의무
가.목적물소유권이전과 계속대차의무
•대주는 차주가 목적물을 이용할 수 있도록 목적물의 소유권을차주에게 이전, 목적물을 일정기간 대여할 의무를 부담한다.
나.담보책임
•이자부 소비대차에 있어서 소비대차의 목적물에 하자가 있고 차주가 선의·무과실인 경우
→ 차주는 대주에 대하여 계약의 해제나 손해배상청구, 완전물급부청구 등을행사할 수 있다
(§602, §580~§582준용)
•대주가 금전채무 이외의 종류물채무를 부담하는 경우
→ 담보책임의 내용은 완전물급부청구가 된다.
•무이자부 소비대차
: 차주는 하자있는 물건의 가액으로 반환할 수 있다.그러나 대주가 교부한 목적물에 하자가 있음을 알면서 이를 차주에게고지하지 않은 경우에만 대주의 담보책임이 인정된다(§602 단서).
•제척기간 : 차주의 권리는 6개월 내에 행사하여야 한다.
⑵ 소비차주의 의무
가.목적물반환의무
1) 원칙: 차주는대주로부터받은 것과동종·동질·동량의 물건을반환하여야 한다(§598).
⒜ 반환시기를 약정한 경우
•약정된 시기에 반환(§603①)
•아래의 경우기한의 이익이 상실됨으로써 대주의이행청구가 있으면 곧 반환해야 함(§388)
ⅰ)차주가 담보를 손상·감소 또는 멸실하게한때,
ⅱ)차주가담보제공의의무를이행하지않은때,
ⅲ)차주가파산선고를받은때
•기한의 이익의 포기
:차주는 기한의 이익을 포기할 수도 있으나, 이로써 대주의 이익을 해하지 못한다.
(통설:대출반환기간이 도래하지 않았음에도 불구하고 중간에대출계약을 해지하는 경우 일정한 수수료를 지불하는 경우).
☞ 은행대출약관 혹은 할부매매약관 등에는 여러가지 기한이익의상실조항이포함되어있는데, 고객(차주)의기한이익을이유없이박탈하는 내용인 경우에는 무효이다(약관법 §11).

⒝ 반환시기를 약정하지 않은 경우
•차주는언제든지반환할수있지만(§603②),
대주는상당한기간을정하여반환을 최고하여야 한다.
☞ 다른 일반적인 금전채무의 이행기가 약정되어 있지 않은 경우에는채권자가언제든지이행청구를함으로써이행지체를다툴수있지만, 소비대차상의 반환채무는 그렇지 않다.

[판례]대물변제예약의 효력대법원 1991. 12. 24. 91다11223 판결 재산권을 이전하기로 한 당사자간의 약정이 담보목적이 아니라 대물변제의의사로 한 것이라 하더라도, 위 약정을 함에 있어 약정 후 3년 이내에 채무자가그간의 원리금을 지급하는 때에는 채권자는 목적물을 채무자에게 돌려주기로하는 약정도 함께 하였다면, 이는 결국 ‘대물변제의 예약’이라 봄이 상당하며그 약정당시의 가액이 원리금을 초과하므로 대물변제의 예약 자체는 무효이고다만 ‘양도담보로서의효력’만 인정하여야 한다.

나.이자지급의무
1) 약정이율과 법정이율
•이율에 관한 약정이 없는 경우에는 연 5푼의 법정이율이 적용된다(§379).
•상사소비대차의 법정이율은 연 6푼이다(상법§54).
•소송촉진등에관한특례법(동법 §3) : 손해배상액의 산정기준이 되는법정이율은 금전채무의 이행을 구하는 소장 또는 이에 준하는 서면이채무자에게 송달된 날의 다음 날부터 연 15%의 법정이율을 적용(2015년 10월 1일 시행)

[판례]소송상 법정이율의 적용기준대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다39807 판결 당사자 간에 약정이자 또는 약정지연이자의 정함이 있는 경우라 할지라도소송상 청구하는 경우 당사자의 일방은 소송촉진 등에 관한 특례법제3조의 규정에 따라 소장 등이 송달된 날 다음날부터는 대통령령으로정하는 이율인 연 2할 5푼의 비율에 의한 지연손해금의 지급을 구할 수있다.

2) 이자의 계산시기
•이자는 원칙적으로 차주가 목적물을 인도받은 때부터계산하여야 한다(계산방법: §600 참고).
•차주가 자신에게 책임있는 사유로 수령을 지체한 때에는대주가 이행을 제공한 때로부터 이자를 계산하여야 한다(§600).
•그러나 원본의 반환채무와 관련하여 대주가 채권자지체에 빠진 때의기간에 대해서는 차주가 이자를 지급할 의무가 없다(§402).
다.담보제공의무
:원본과 이자의 반환을 확보하기 위하여 대주는 차주에게 인적·물적 담보를제공할 의무를 부담하게 할 수 있다. 이 경우 담보제공약정은 소비대차에부종하게 된다.

4. 소비대차의 해제에 관한 특칙

제601조(무이자소비대차와 해제권)이자없는 소비대차의 당사자는 목적물의 인도전에는 언제든지 계약을 해제할 수있다. 그러나 상대방에게 생긴 손해가 있는 때에는 이를 배상하여야 한다.

5. 소비대차의 실효

제599조(파산과 소비대차의 실효)대주가 목적물을 차주에게 인도하기 전에 당사자 일방이 파산선고를 받은 때에는 소비대차는 그 효력을 잃는다.

6. 준소비대차
⑴ 의의
가.개념

제605조(준소비대차)당사자 쌍방이 소비대차에 의하지 아니하고 금전 기타의 대체물을 지급할 의무가 있는 경우에 당사자가 그 목적물을 소비대차의 목적으로 할 것을 약정한 때에는 소비대차의 효력이 생긴다.

나.경개계약과의 비교

[판례]준소비대차와 경개의 구별대판 2003.9.26. 2002다31803, 31810 준소비대차는 당사자 쌍방이 소비대차에 의하지 아니하고 금전 기타의 대체물을 지급할 의무가 있는경우에 당사자가 그 목적물을 소비대차의 목적으로 할 것을 약정한 때에 성립하는 것으로서, 기존채무를소멸케 하고 신채무를 성립시키는 계약인 점에 있어서는 경개와 동일하지만, 경개에 있어서는 기존채무와신채무 사이에 동일성이 없는 반면, 준소비대차에 있어서는 원칙적으로 동일성이 인정된다는 점에 차이가있고, 기존채권, 채무의 당사자가 그 목적물을 소비대차의 목적으로 할 것을 약정한 경우 그 약정을 경개로볼 것인가 또는 준소비대차로 볼 것인가는 일차적으로 당사자의 의사에 의하여 결정되고, 만약 당사자의의사가 명백하지 않을 때에는 특별한 사정이 없는 한 동일성을 상실함으로써 채권자가 담보를 잃고채무자가 항변권을 잃게 되는 것과 같이 스스로 불이익을 초래하는 의사를 표시하였다고는 볼 수 없으므로일반적으로 준소비대차로 보아야 하지만, 신채무의 성질이 소비대차가 아니거나 기존채무와 동일성이 없는 경우에는 준소비대차로 볼 수 없다.

⑵준소비대차의 성립
① 금전 기타의 대체물의 급부를 목적으로 하는 유효한 기초재무의 존재
⇒ 기초채무가 무효가 되거나 취소되면 준소비대차는 성립 Ⅹ
② 기초채무의 당사자가 그 채무의 목적을 소비대차의 목적으로 한다는 합의가 있어야 함
⑶ 법률효과
•소비대차에 따른 법률효과가 발생(§605).
•반환시기까지 대주는차주가 목적물을 소비·이용하게 할 의무를 부담,
•차주는반환시기에 목적물을 반환. 이자에 대한 약정이 있으면 차주는이를 지급해야 한다.
•대물반환의 예약에 관하여는 제607조 내지 제608조 및 가등기담보등에 관한 법률이 적용된다.

Ⅱ.사용대차
1. 의의

⑴ 개념

⑵ 법적 성질
•낙성·불요식계약
•편무계약
•차주는 대주의 목적물인도의무와견련관계에 있는 채무를 부담하지 않는다.

2. 사용대차의 성립
•사용대차의 목적물이 되는 물건에는 제한이 없다.
(일부에 대해서도 성립.타인의 물건 또는 차주 자신의 소유물에 대해서도 성립)
•사용대차계약의 특징
:사용대주가 목적물을 인도하기 전이면당사자는 언제든지 계약을 해제 가능(§612, §601)
단,해제한 당사자는 해제로 인한 상대방의 손해를 배상하여야 한다(§601 단서 참조).

3. 법률효과
⑴사용대주의 의무
가.목적물인도 및 사용·수익의 허락의무
:사용대주는 물건을 인도하고, 차주의 사용·수익을 방해하지 않을 소극적의무를 부담한다
(§610①: 임대인의 적극적인 수선의무와 비교. §623 참조).
나.담보책임
:사용대차는무상계약이므로증여의 담보책임규정이 준용된다(§612, §559).
⑵ 사용차주의 권리 및 의무
가.목적물에 대한 사용 및 수익권
• 계약에 정한 바에 따라 사용·수익할 권리.

제610조(차주의 사용, 수익권)①차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다. ②차주는 대주의 승낙이 없으면 제3자에게 차용물을 사용, 수익하게 하지 못한다. ③차주가 전2항의 규정에 위반한 때에는 대주는 계약을 해지할 수 있다. 제617조(손해배상, 비용상환청구의 기간)계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인하여 생긴 손해배상의청구와 차주가 지출한 비용의 상환청구는 대주가 물건의 반환을 받은 날로부터 6월내에 하여야 한다.

•사용·수익의 범위가 명백하지 않을 때 : 그 차용물의 성질에 의해 정해진 용도에따라 사용·수익(§610①).
•차주는 대주의 승낙이 없으면 제3자에게 차용물을 사용·수익하게 하지 못한다(§610②).
•차주가 이를 위반한 경우에는 대주는 계약을 해지할 수 있고(§610③),
•손해가 있으면 차용물을 반환 받은 날로부터 6월 이내에 그 배상도 청구할 수 있다(§617).
나.차용물보관의무
•차주는 선량한 관리자의 주의를 가지고 차용물을 보관할 의무를 부담 (§374)
⇒ 위반하여 차용물을 멸실·훼손시 차주는 손해배상책임을 진다.
•차주는 차용물에 관한 통상의 필요비만을 부담(§611①) (cf. 임대차에서는 임대인이 필요비 부담)
•유익비 기타 비용은 대주가 부담 (§611②,§594②)
다.차용물반환의무
•차주는 사용대차의 종료시에 차용물 자체를 원상대로 회복시켜 반환하여야 하므로차용물에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다(§615).
•그러나 차용물이 자연히 증대한경우에는 그러한 현상대로 반환하여야 한다.
•특히 여럿이 공동하여 물건을 차용한경우에는 위와 같은 의무를 연대하여 부담한다(§616. 이는 제408조의 분할채권관계의 원칙에 대한 중요한 예외가 된다).

4. 사용대차의 종료
⑴ 존속기간의 만료로 인한 종료
•기간을 약정한 때 :사용대차는 종료, 차주는 목적물을 반환하여야 한다(§613①).
•기간을 무약정시 : 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용·수익이 종료한때에 종료(§613②).
•주의할 점 :사용대차는임대차에서와 같은 법정갱신이 인정되지 않는다.
⑵사용대차의 해지
•다른 특약이 없는 한 사용차주는 언제든지 계약을 해지할 수 있다.
•사용대주는 차주가 계약에서 약정한 사용·수익의 범위를 벗어나거나 대주의 승낙 없이 제3자에게 사용·수익하게 한 경우에 계약을 해지할 수 있다(§610③).
•또한 대주는 반환시기를 약정하지 않은 경우에는 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용·수익에 충분한 기간이 경과했다는 이유(§613 단서), 그리고 차주가 사망하거나 파산선고를 받았다는 이유(§614)로써 계약을 해지할 수 있다.

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Ⅲ.임대차
1. 임대차계약의 의의

제618조(임대차의 의의)임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

2. 임대차의 성립
⑴낙성계약:당사자의 합의에 의해 성립
단,주택의 임차인에게 불리한 것을 계약의 내용으로 할 수 없다 (주택임대차보호법 §10)
⑵ 법률의 규정에 의한 성립

3. 임대차의 존속
⑴ 존속기간을 약정한 경우
가.최장기간제한의 원칙
*최장기간 : 종래 20년(제651조)의 제한이 있었으나 헌법재판소에 의해 위헌결정되어(헌재결 2013.12.26. 2011헌바234), 2016. 1. 6.삭제되었다. 따라서 현재는 최장기간의 제한이 없다.
나.최단기간보장의 필요성–임대차보호법상 2년,농지법상 3년
⑵ 존속기간을 약정하지 않은 경우
가.당사자의 해지통고

제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는1월 2. 동산에 대하여는 5일

나.임대차에 대한 해지통고와 전차인의 보호

제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지)①임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다. ②전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조제2항의 규정을 준용한다.

⑶ 임대차의 존속기간에 대한 갱신
가.계약에 의한 갱신
나.법률의 규정에 의한 갱신
⑷ 단기임대차의 존속기간
가.단기임대차의 존속기간

제619조(처분능력, 권한없는 자의 할 수 있는 단기임대차) 처분의 능력 또는 권한없는 자가 임대차를 하는 경우에는 그 임대차는 다음 각호의 기간을 넘지 못한다. 1. 식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년 2. 기타 토지의 임대차는 5년 3. 건물 기타 공작물의 임대차는 3년 4. 동산의 임대차는 6월

나.단기임대차의 갱신과 그 제한

제620조(단기임대차의 갱신)전조의 기간은 갱신할 수 있다. 그러나 그 기간만료전 토지에 대하여는 1년, 건물 기타 공작물에 대하여는 3월, 동산에 대하여는 1월내에 갱신하여야 한다.

4. 임차료(차임)
•임대차의 핵심 표지
•차임 : 금전, 기타 물건으로 지급

5. 임대차의 법률효과
⑴ 임대인의 의무
가.목적물 사용·수익 인용 의무,수선의무

제623조(임대인의 의무)임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게할 의무를 부담한다.

나.비용상환의무
1) 필요비의 상환의무

제626조(임차인의 상환청구권)①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을청구할 수 있다.

2) 유익비의 상환

제626조(임차인의 상환청구권)②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할수 있다.

3) 유치권의 성립과 비용상환청구권의 행사기간
•임차인은 비용상환청구권에 대하여 유치권을 가짐(§320①)
•그러나,임대차관계가 종료하여 점유할 권리를 상실한 것을 알면서 임차인이 비용을 지출한 때에는 유치권은 성립되지 않는다.(§320②)
•유익비의 상환에 대하여 법원이 기간을 유예한 경우 유치권 발생 Ⅹ
•유치권이 성립되지 않는 경우 : 점유권상실
•비용상환청구권 행사기간 : 6개월 내 (§654, §617) – 제척기간 의미(통설)
다.임대인의 담보책임
:매도인의 담보책임에 관한 규정 준용

⑵ 임차인의 의무
가.차임지급의무

제633조(차임지급의 시기)차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월말에, 기타 토지에 대하여는 매년말에 지급하여야 한다. 그러나 수확기있는 것에 대하여는 그 수확후 지체없이 지급하여야 한다.

1) 차임지급의 연체와 임대인의 해지

제640조(차임연체와 해지)건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.<강행규정> 제641조(동전)건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 경우에도 전조의 규정을준용한다.

2) 차임채권을 위한 법정담보물권
ⓐ 토지임대인의 법정질권

제648조(임차지의 부속물, 과실 등에 대한 법정질권)토지임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 임차지에 부속 또는그 사용의 편익에 공용한 임차인의 소유동산 및 그 토지의 과실을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다.

ⓑ 토지임대인의 법정저당권

제649조(임차지상의 건물에 대한 법정저당권)토지임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의하여 그 지상에 있는 임차인소유의 건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다.

ⓒ 건물임대인의 법정질권

제650조(임차건물등의 부속물에 대한 법정질권)건물 기타 공작물의 임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 그 건물기타 공작물에 부속한 임차인소유의 동산을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다.

3) 차임의 증감
ⓐ 차임의 감액청구:임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되었을 때

제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권)①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. ②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.<강행규정>

ⓑ 사정변경에 의한 차임증감청구

제628조(차임증감청구권)임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다. <강행규정>

나.임차물보관의무 및 통지의무
•선량한 관리자의 주의로 임차물을 보관할 의무

제634조(임차인의 통지의무)임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.

다.임차물수선에 대한 인용의무
•임대인이 임차물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못함
•임대인의 보존행위로 임차의 목적을 달성할 수 없었던 기간 동안에는 임차인은 차임을 지급할 의무를 부담하지 않음
라.임차물반환의무
•임대차가 종료할 때에는 임차인은 임차물을 반환하여할 계약상의 의무를 부담
•원상으로 회복하여 반환하여야 함.

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Ⅳ.임차권의 양도와 전대 및 주택 및 상가임대차
1. 임차권의 양도 및 임차물의 전대
⑴ 임차권의 양도와 임차물 전대의 법적 성질
가.임차권양도의 법적 성질:준물권계약(처분행위)
나.임차물전대의 법적 성질
:낙성·불요식계약→ 임대인의 동의 없어도 유효하게 성립
다.무단양도와 전대의 금지

제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.<임의규정>

•임의규정 → 양도 및 전대에 있어서 임대인의 동의를 요하지 않는다는 특약은 언제나 유효
⑵ 임차권의 무단양도와 무단전대
가.임차권의 무단양도– 전세권자는 처분권을 보장받기에 임대인의 동의없이 전세권양도 가능
①임차인(양도인)과 양수인 사이의 관계
:임차인과 양수인 사이에는 유효.임차인은 양수인을 위하여 임대인의 동의를 받아 줄 의무 有
②임대인과 양수인 사이의 관계
:양수인은 임대인에 대하여 임차권의 취득을 주장할 수 없음
③임대인과 양도인(임차인)사이의 관계
:임차권의 무단양도로 임대인은 임대차계약 해지 가능
나.임차물의 무단전대
⑶ 임대인의 동의에 의한 양도와 전대

제630조(전대의 효과)①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다. ②전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다. 제631조(전차인의 권리의 확정)임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.

가.동의에 의한 임차권의 양도
•임대차관계는 양수인에게 포괄적으로 이전되고,양도인은 임차인의 지위에서 벗어남
•단,연제차임채무나기타의무위반으로인한손해배상채무등은 특약이없는한양수인에게이전Ⅹ
나.임대인의 동의가 있는 임차물의 전대
①전대인과 전차인 사이의 관계
•전대인은 전차인에 대하여 임대인으로서의권리·의무 가짐
②임대인과 임차인 사이의 관계
•임대차관계는 전대차의 성립에 의해 아무런 영향을 받지 않는다.

제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지)①임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다.<강행규정> ②전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조제2항의 규정을 준용한다.

③임대인과 전차인 사이의 관계
직접적인 관계는 없음. 단,전차인은 제630조 1항에 의해 임대인에게 의무를 부담함
④전차인을 보호하기 위한 민법의 특별규정 (강행규정)
ⅰ) 전차권의 소멸에 있어서의 특칙
:임대인의 동의를 얻은 전차인의 권리는 임대인과 임차인의 합의로 계약이 종료되더라도 소멸하지 않음(§631)
ⅱ) 임대인의 해지로부터 보호:§638
ⅲ) 토지전차인의 임대청구권 및 매수청구권

제644조(전차인의 임대청구권, 매수청구권)①건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있다. ②전항의 경우에 임대인이 임대할 것을 원하지 아니하는 때에는 제283조제2항의 규정을 준용한다. 제645조(지상권목적토지의 임차인의 임대청구권, 매수청구권)전조의 규정은 지상권자가 그 토지를 임대한 경우에 준용한다.

ⅳ) 건물전차인의 부속물매수청구권

제647조(전차인의 부속물매수청구권)①건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. ②임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

⑷ 건물의 소부분의 전대차

제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우)전3조의 규정(§629~§631)은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.

2. 주택의 임대차와 ｢주택임대차보호법｣
⑴ 입법의 목적

제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 ｢민법｣에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의안정을 보장함을 목적으로 한다.

⑵｢주택임대차보호법｣의 적용범위
① 주택의 전부 또는 일부에 대한 임대차
② 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에 주거 외 목적으로 사용되는 부분에 대한 임대차
③ 등기하지 아니한 주택의 전세계약에 적용 (동법§11)

제11조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

⑶ 주택임대차의 대항력
가.요건

제3조(대항력 등)① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

•대항력의 유지를 위하여 계속 존속해야 함 (판례)
•단순히 형식적으로 주민등록이 경료된 것만으로는 부족하고,주민등록에 의해 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있어야 함 (판례)
나.대항력의 내용
1) 경매에 의해 임차권이 소멸한 후의 대항력
•대항력과 우선변제권을 가진 임차인인 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금의 전액에 대하여 배당요구를 하였으나,그 순위에 따른 배당이 실시되어 보증금의 전액을 배당받을 수 없을 때에는 그 잔액을 반환받을 때까지 경락인에 대하여 임대차관 계의 존속을 주장할 수 있음 (판례)
•임차인의배당요구에의해임대차는 원칙적으로종료되지만,임차인이 그보증금의잔액을 반환 받을때까지 그임대차관계는 존속하는것으로 의제되므로 경락인은 임대인의지위를 승계하게됨
2) 선순위담보권의 소멸과 대항력
•대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에,낙찰로 인하여 선순위근저당권 이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 그 대항력을 상실함.
•다만 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는,임차권의 대항력은 소멸하지 아니함 (판례)
⑷ 주택임차권의 존속기간
가.최단기간의 보장

제4조(임대차기간 등)① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ②임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

나.임대차의 갱신

제6조(계약의 갱신)① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

⑸ 차임 등의 증감청구

제7조(차임 등의 증감청구권)당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 시행령 제8조(차임 등 증액청구의 기준 등)① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 “차임등”이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. ②제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

⑹ 보증금반환
가.보증금의 우선변제

제3조의2(보증금의 회수)① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한 ｢민사집행법｣ 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을집행개시의 요건으로 하지 아니한다. ②제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 ｢민사집행법｣에 따른경매 또는 ｢국세징수법｣에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. ③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

나.소액보증금 중 일정액의 우선변제
1) 우선변제권의 내용

제8조(보증금 중 일정액의 보호)① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. ③제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

지역	소액보증금의 범위	최우선변제액
서울특별시	1억 1천만 원 이하	3천700만 원 이하
수도권정비계획법에따른과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시및화성시	1억 원 이하	3천400만 원 이하
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 김포시, 광주시및파주시	6천만 원 이하	2천만 원 이하
그 밖의 지역	5천만 원 이하	1천700만 원 이하

2) 보증금반환청구소송에 대한 ｢소액사건심판법｣의 준용
:주택임대차의 보증금반환청구소송을 보다 쉽고 신속하게 처리하게 위해
⑺ 주택임차권의 상속

제9조(주택 임차권의 승계)①임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ③ 제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권ㆍ채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.

•동거하는 상속인뿐만 아니라 동거하지 않는 상속인도 있다면 민법의 상속원칙에 의해 해결
⇒ 공동상속인 사이의 유산분할의 문제로 해결되므로 동거하지 않았던 상속인이 거주하게 되어도 임대인은 이의를 제기할 수 없음.

3. 상가건물 임대차와 ｢상가건물 임대차보호법｣
⑴｢상가건물 임대차보호법｣의 의의
가.동법의 목적

제1조(목적)이 법은 상가건물 임대차에 관하여 ｢민법｣에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

나.적용범위

제2조(적용범위)① 이 법은 상가건물(제3조제1항에따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. 제16조(일시사용을 위한 임대차)이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

•목적건물의 등기하지 아니한 전세계약에관하여 이를 준용한다.
•보증금반환청구소송에 관하여 소액사건심판법이 준용됨
1)적용되는 보증금액

지역	보증금
서울특별시	9억 이하
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)및부산광역시	6억9천만 원 이하
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된지역과군지역, 부산광역시는제외),세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	5억 4천만 원 이하
그 밖의 지역	3억 7천만 원 이하

2) 월차임의 환산:환산보증금=일반보증금 + (월차임Ⅹ100)
⑵ 임차인의 대항력
가.사업자등록의 신청

제3조(대항력 등)① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 ｢부가가치세법｣ 제8조, ｢소득세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등)③ 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

나.임차권등기의 명령

제6조(임차권등기명령)① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

•임차권등기명령의 신청에는 특정 사항을 기재하여야 하며,신청의 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실은 이를 소명하여야 한다.
•임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득.
단,임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며,임차권등기 이후에는 제3조1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득 한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니함.
•임차권등기가 경료된 건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금에 관한 우선변제를 받을 권리가 없음
•임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에 게 청구 가능함.
⑶ 보증금의 회수
가.경매신청의 요건완화

제5조(보증금의 회수)① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 ｢민사집행법｣ 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

나.우선변제의 요건
① 사업자등록의 신청을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 ｢민사집행법｣에 의한 경매 또는 ｢국세징수법｣에 의한 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
② 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 우선변제의 대상이 되는 보증금을 수령할 수 없다.(동법 §5③)
③ 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.(동법 §5④)
다.상가보증금 중 일정액의 우선변제권

지역	소액보증금의 범위	최우선변제금
서울특별시	6천5백만 원 이하	2천2백만 원
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)	5천5백만 원 이하	1천9백만 원
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된지역과군지역제외),안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	3천8백만 원 이하	1천3백만 원
그 밖의 지역	3천만 원 이하	1천만 원

•임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물의 가액의 1/2을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 1/2에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있음.


⑷ 임대차의 존속
가.존속기간
1) 임대차기간

제9조(임대차기간 등)①기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

2) 약정에 의한 임대차의 갱신

제10조(계약갱신 요구 등)①임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

3) 법정갱신

제10조(계약갱신 요구 등)④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. ⑤제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

나.임대차의 소멸

제8조(경매에 의한 임차권의 소멸)임차권은 임차건물에 대하여 ｢민사집행법｣에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

⑸ 차임 및 월세
가.차임 등의 증감청구권

제11조(차임 등의 증감청구권)① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

나.월차임 전환시산정률의 제한

제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한)보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. 1.｢은행법｣에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율 시행령 제5조(월차임 전환 시 산정률)① 법 제12조제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할2푼을 말한다. ② 법 제12조제2호에서 "대통령령으로 정하는 배수"란 4.5배를 말한다.

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▣ 정리하기
1. 소비대차는당사자의일방이금전기타대체물의소유권을상대방에게이전할것을약정하고, 상대방은동종·동질·동량의물건을반환할것을약정함으로써성립하는대차형계약이다(§598).
2. 민법제606조는경제적약자인차주를위한강행규정이며, 당사자의특약으로서차주에게불리한것은환매기타어떠한명목이라도그효력이없다(§608).
3. 사용대차는일방은무상으로사용·수익하게하기위하여목적물을인도하고, 상대방은이를사용·수익한후그물건을반환할것을약정함으로써성립하는계약이다(§609).
4. 차주는대주의승낙이없으면제3자에게차용물을사용·수익하게하지못한다
5. 임대차는임대인이임차인에게목적물을사용·수익하게하고, 반대로임차인은이에대한대가로서차임을지급할것을약정함으로써성립한다.
6. 임대차가성립하면임대인은임차인에게목적물을사용·수익하게할의무와필요비나유익비의상환등의의무가있는반면, 임차인은차임을지급하고임대차가종료한때에임차물을반환하여야할의무를부담한다.

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▣ 연습문제
1. 금전소비대차에 대한 설명 중 틀린 것은?
① 빌린 사람은 약정된 시기에 차용한 것과 같은 종류, 수량, 품질의 물건을 반환하여야 한다.
②돈을 무이자로 빌려 주기로 약정한 사람은 후에 변심하여 이를 빌려 주고 싶지 않은 경우에는 아직 돈을 건네기 전이면 그 계약을 해제할 수 있다.
③이자 있는 소비대차는 빌린 사람이 목적물을 인도받은 때로부터 이자를 계산하여야 한다.
④반환시기의 약정이 없는 경우에 돈을 빌린 사람은 먼저 상당한 기간을 정하여 반환을 최고하여야 돈을 갚을 수 있다.
⑤빌린 사람이 금전에 갈음하여 유가증권 기타 물건의 인도를 받은 때에는 그 인도시의 가액을 차용액으로 한다.
정답 :4
해설 :① 제598조 및 제603조 1항 참조. ② 제601조 본문. 다만, 당사자 일방의 해제로 인하여 타방에게 손해가 발생한 경우에는 이를 배상하여야 한다(단서 참조). ③ 이자지급의 시기에 대한 당사자의 특약이 있다면 이에 따르고, 특약이 없다면 차주가 금전을 인도받은 때부터 혹은(차주에게 귀책사유가 있어 그 수령을 지체할 때에는) 대주가 이행의 제공을 한 때부터 이자를 계산하여야 한다(제600조 참조). ④ 제603조 2항 단서. 즉, 차주는 언제든지 반환할 수 있으며, 대주가 반환을 청구하는 경우에만 상당한 기간을 정하여 반환을 청구하여야 한다. ⑤ 대물대차의 경우이다. 제606조 참조
2. 임대차에 관한 다음 설명 중틀린 것은?
① 임대차는낙성·쌍무·불요식의계약이다.
②임대차는 목적물의 소유권의 귀속과는 관계없고, 따라서 타인의 물건을 임대할 수도 있다.
③임차인이 임대인에게 지급하는 대가로서의 차임은 금전에 한한다.
④처분능력이 없는 자도 일정한 기간을 넘지 않는 임대차는 유효하게 할 수 있다.
정답 :3
해설 :차임은 반드시 금전일 필요는 없으며 물건으로 지급하여도 무방하다(농지법§19 참조)
3. 당사자의 일방이 금전 기타 대체물의 소유권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 동종·동질·동량의 물건을 반환할 것을 약정함으로써 성립하는 대차형 계약은?
① 소비대차
②임대차
③사용대차
④팩토링계약
정답 :1
4. 갑은 을에게 자기 소유의 주택을 보증금 5천만원, 기간을 입주일로부터 1년으로 정하여 임대하는 계약을 체결한 후, 약정대로 을로부터 보증금을 받고 그에게 주택을 인도하였다. 그 후 갑은 위 주택을 병에게 매도하고 소유권이전등기를 하였다. 이 경우의 법률관계에 관한 다음의 기술 중틀린 것은?
① 비록 갑과 을이 임대차기간을 1년으로 약정하였어도 법에 의하여 당연히 그 기간은 2년으로 본다.
②주택소유권이 병에게 양도되기 전에 을이 위 주택의 주소에 주민등록을 마쳤으면, 병은 그 주택소유권의 취득과 동시에 임대인으로서의 지위를 승계한 것으로 본다.
③갑과 을의 임대차계약이 체결되기 전에 그 주택에 정을 위한 저당권이 적법하게 설정되어 있었다고 하면, 을은 그 저당권의 실행으로 인한 경매대금으로부터 다른 일반채권자들과 동등한 지위에서 그 보증금의 반환을 받아야 하며 그들에 우선하는 지위를 얻을 사전의 방도가 없다.
④ 을의 임차권이 대항력을 가지게 된 후 병이 주택을 양수하였으면 임대차의 종료 후 을은 보증금의 반환을 병에게만 청구할 수 있고 갑에게는 청구할 수 없다는 것이 판례이다.
⑤을이 상속권자 없이 사망한 경우에도 그와 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상 혼인관계에 있는 사람이 있으면 그가 임차인으로서의 권리와 의무를 승계한다.
정답 :3
해설 :① 주택임대차보호법 제4조 1항 참조. ③ 을도 채권자이므로 다른 일반채권자와 마찬가지로 동일한 지위에서 보증금반환을 요구할 수 있지만, ‘확정일자 있는 증서’(제3조의 2)로써 임대차계약을 체결하고 주택임대차보호법상의 대항력(제3조)을 갖춘 경우에는 후순위권리자 및 일반채권자보다 우선하여 보증금을 반환받을 수 있다. ②, ④ 주택임차인이 제3자에 대하여 대항력을 구비한 후 임대주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되며, 임대차보증금반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이다(대판 1989.10.24, 88다카13172 참고). 따라서 양도인 갑은 임차보증금반환채무로부터 벗어나게 된다. ⑤ 주택임대차보호법 제9조 1항 참조.
5. 부동산임차인의 권리가 아닌 것은?
① 사용·수익권
②부속물의 매수청구권
③경신청구권
④양도·전대권
⑤상환청구권
정답 :4
해설 :①계약또는목적물의성질에서정하여진용법에따라사용․수익할수있다(제654조참조). ②임대차의종료후에임차인은부속물이소멸하지않는경우에한하여임대인에대하여그매수를청구할수있다(제646조: 강행규정). ③건물기타공작물의소유또는식목, 채염, 목축을목적으로한토지임대차의기간이만료한경우에건물, 수목기타지상시설이현존한때에는제283조(지상권자의갱신청구권과매수청구권)을준용한다(제643조: 강행규정). ④ 임차인은 임대인의 동의없이 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다(제629조 1항 참조). ⑤ 제626조 참조.

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